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東莞房價屢破八成交創新高過江龍拿哋兇猛

发布时间:2019-11-08 14:41:08

2011年对于东莞楼市而言是阻力和机遇并存的一年一方面整個房地產市場受制于嚴厲的樓市調控政策,限購陰影揮之不去,大小房企及購房者面臨融資難、貸款難等種種阻力;另一方面,周邊一線城市的限購政策及不斷擴大的通脹預期也給東莞這類二三線城市帶來了無限機遇,樓市投資需求全面爆發,廣深投資客大舉進入東莞,助力東莞樓市成交量價一路高漲

在过去6个月里,东莞楼市的成交量价均表现出逆市而动的异常:房价几乎月月破八,广深投资客大举入莞楼市销售持续火爆,供需出现严重倒挂,极不平衡的供不应求,豪宅热销令东莞房价一路狂飙,二三线镇区楼市崛起令东莞楼市开发进入全面开花时代

进入下半年,东莞楼市还能延续目前高价热销的状态吗种种迹象表明,房地产楼市调控政策仍会在下半年不断给市场施压,过热的市场、过高的房价令东莞出台限购令的可能性加大市场分析人士认为,东莞楼市在下半年依然有很多机遇,如果市场不出影响大市的政策,预计东莞全年住宅成交量将突破600万平方米大关,再创历史新高

市场篇

成交势如破竹 投资需求爆发

表现一:房价破八

从去年10月开始,东莞楼市的月度房价开始历史性冲破8000元大关,自此之后的9个月里,除了受春节假期因素影响的2011年2月份外,东莞房价几乎月月破八,月度房价水平一直稳固在8字头水平,上半年全市住宅签约均价最终达到8179元/㎡,创下历史最高,同比上涨约16.8%

东莞中原市场研究部分析认为,上半年东莞住宅物业价格出现全新飘红,主要在于今年上半年东莞大户型豪宅成交主导市场,部分大户型带装修发售,再加上通胀因素及投资客入莞购房等因素影响,致使上半年整体价格被拉高

表现二:成交火爆供需失衡

数据显示,东莞楼市上半年的市场供需矛盾异常突出除了3月份市场新增供应量高于签成交量外,其他月份的签住宅面积均高于新增供应量上半年市场通胀压力空前,限购预期高涨,致使市场购房需求全面爆发,开发商积极推盘也进一步刺激了投资客和刚需客提前入市,整体住宅成交极为火爆在新增供应量同比增加两成的情况下,市场仍然出现供不应求的局面

上半年东莞32镇区中,有七成以上区域供求比小于1:1,其中有7个区域无新增供应,主要是消化存量为主,这些区域有:道滘、横沥、桥头、麻涌等,区域性供不应求现象较严重,而东莞四大主城区市场供求矛盾更为紧张,市场一直处于供不应求的状态

供需倒挂、供不应求的失衡状态在非住宅物业方面反映得更为明显东莞中原市场研究部相关数据显示,今年上半年东莞非住宅物业供应量比需求量的一半还少

表现三:投资客大举入市

自去年深圳出台限购令后,深圳投资客为寻找资金出路,再度回流入莞大肆买房,不过与2007年情况不同的是,这次是东莞房企主动出击,采用二、三级市场联动,通过深圳地产中介公司引导深圳投资客入莞看楼买房今年以来,广深限购令持续,深圳甚至出台限价措施,导致深圳楼市资金入莞的规模效应不断扩大,东莞凤岗、塘厦、大岭山、樟木头、长安等临深片区楼市成交持续火爆,松山湖、主城区市场深圳投资客购房比例也在不断增加原本对东莞楼市兴趣不大的广州客也在今年活跃于东莞中堂、沙田及城区市场,间接拉高了水乡片区的整体成交量

表现四:合拼户型成交遇阻

今年上半年在市场持续热销的产品有两种:一是别墅高端豪宅,二是60~100㎡之间的中小户型产品今年上半年的别墅供应量大增,总供应面积为37.89万㎡,面积比10年同期上升97.24%;中小户型产品一直是东莞购房者主流需求的品种,但今年上半年此类主流产品严重缺货,供应下降明显

由于房贷政策影响,今年以来东莞的大户型、尤其是合拼户型产品成交阻力很大,主推此类产品的楼盘成交惨淡,几乎无一幸免不过,偏偏此类合拼大户型产品在今年的供应量暴涨,合拼户型产品集中供应的区域在城区,其中南城大户型扎堆入市,竞争很大如果房贷政策不松绑,合拼户型在下半年仍然难以摆脱滞销的命运

表现五:镇区楼市崛起

东莞中原地产研究中心监测结果统计显示,从区域商品房成交情况来看,东莞32镇街在上半年的成交量由之前的冷热不均趋于均衡,部分原本楼市发展滞后的二三线镇区楼市成交在今年全面爆发,尤其是水乡片区,今年上半年的成交呈几何数字地直线上涨

今年上半年,东莞一线区域如主城区、松山湖及发达镇区等,由于房地产发展至今已经非常成熟,因此成交量在市场所占比重比较大,但由于整体供应跟不上,价格逐步走高等因素影响,使得需求向价格较低的二三线区域外溢,如临近城区的寮步镇,今年上半年楼市战绩显赫,成交同比增幅高达419%,而像去年上半年成交为零的高埗镇,今年上半年的成交量超过了3万㎡其他楼市发展滞后的洪梅、中堂、沙田、道滘等镇,由于近年来以低地价吸引了不少品牌开发商进驻,楼市开发渐入佳境,今年上半年的成交量呈现几何数字的暴涨

●下半年预测

潜在供应量将达340万㎡

东莞中原市场研究部监测数据显示,今年下半年东莞楼市的新增供应量有增无减从目前统计的数据来看,下半年全市住宅潜在供应量约为340万㎡,全市商品房潜在供应项目共计100个,其中55个新项目,待加推的项目45个但从目前一些开发商工程施工进度及调控政策环境看,预计市场有些项目不能如期上市,难以改变市场整体供应偏紧的情况

从供应产品类型看,洋房供应在下半年占绝对主导,总量为306.47万㎡,共87个项目,占总供应量的89.78%;公寓潜在供应总量依然紧缺,为6.51万㎡,仅4个项目;别墅潜在供应为28.36万㎡,共有25个项目,占比8.31%

房价以平稳为主

两成楼盘有可能上涨

从现状看,东莞房价已连续9个月僵持在8000元上下,这说明目前房价已基本触及一般消费群的最高承受力,在未看到政策放松迹象之前,短期内房价大幅上涨可能性较小

合富辉煌东莞市场研究部经理李兴旺认为,下半年楼市在供应持续放大,库存逐渐增多的情况下,房企将会以价换量冲刺全年业绩、加快回笼资金的力度,房价整体基调将以平稳为主,新盘定价将会趋于理性;而东莞中原市场研究部则认为,一些较为依赖深圳投资客的楼盘因为给深圳中介公司的佣金返点提高,20%楼盘有可能会出现上涨

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